在英国安全租房

骗局长什么样

「人在国外看不了房没关系」「先付定金帮你锁房」「房源太抢手今天不定就没了」—— 三句话凑齐，基本可以确定是骗局。骗子赌的就是你人在国内、着急、不了解流程。

三件套，缺一不转

1. 实时视频看房。 不是发你录好的视频，是当场连线，让对方按你的要求走到窗边、开水龙头。录播视频可以盗自任何房源网站。
2. 核房东身份。 要求出示房产证明或授权中介的资质；真房东不怕核，怕核的都有问题。
3. 正规合同 + 托管押金。 签正式租房合同(AST)，押金按规矩进政府认可的托管计划 (见「押金上限 5 周」那条)。骗子给不了这两样 —— 这正是正规流程的反诈价值。

2026-05-01 起，租约类型已经换代：APT(assured periodic tenancy)取代了 AST。 本条上面提到的 AST 是换代前的说法，规则本身没变，变的是名字 —— 你的合同不叫 AST，不代表它有问题。 怎么判断自己属于哪一类(尤其住学生公寓的那一层)，见「你签的到底是哪种租约」那条。依据：https://www.gov.uk/private-renting(2026-09-05 实看)

兜底选项

实在来不及实地看：优先选学校宿舍或学校 housing office 认可的房源列表、连锁学生公寓官网直订 —— 这些渠道贵一点，但「房子不存在」的风险为零。落地后住两周短租再慢慢找，也比隔着大洋转几千镑稳。

已经转了怎么办

立刻联系银行说明是诈骗转账(越快越可能拦下)，然后到 Action Fraud 报案拿编号。别因为「丢人」不报 —— 报案编号是银行追款和保险的前提。

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为什么要查这个

伦敦老房子多，保温差的房子冬天供暖账单能比节能房高出一大截。房租便宜两百、账单贵三百的房子，总账是亏的 —— EPC(能耗证书)就是把这笔账提前亮给你看的官方工具。

怎么查

打开 gov.uk 的 Find an energy certificate，输邮编，免费，不用注册。正规挂牌的出租房源一般都能查到 EPC；查不到的，看房时当面问一句为什么。

跟着截图走一遍

2026-09-05 实拍。这条是少见的全程不用登录、不用填任何个人信息的官方查询 —— 所以从入口到最后那张证书，每一屏都能给你看全。

第 1 步 · 先确认它管不管你要看的房

这条服务覆盖英格兰、威尔士、北爱尔兰。苏格兰是另一条服务 —— 在爱丁堡、格拉斯哥看房的别在这儿白搜。

第 2 步 · 第一问：住宅还是非住宅

租房子选 A domestic property。

第 3 步 · 只要邮编

只需要邮编，不用门牌、不用注册、不花钱。中介给的房源信息里一般就有邮编；没有的话，页面下面还留了两条路： 按街名 + 城市查，或者按证书编号查。

第 4 步 · 结果列表：同一栋楼每户都不一样

结果是一张表：地址 / 能耗等级 / 有效期。两件事值得注意：

1. 同一栋楼里，每一户的等级可能差好几档 —— 顶楼和一楼、朝向不同、有没有换过窗，差别全在这儿。所以要找的是你要租的那一户，不是"这栋楼大概怎么样"。
2. 有的行标着 Expired —— 那张证书已经过期。过期不代表房子不能租，但意味着上面的数字是老的，参考价值打折；可以要求房东出新的。

页面自己也说了：只列有 EPC 的房子；查不到你那间，或者证书过期，都可以要求重新出证。

第 5 步 · 点进证书：两个数直接影响你

第一个是法定门槛。 证书页有一节叫 Rules on letting this property，写着：

评级在 A 到 E 之间的房子才可以出租。(另有豁免情形，页面给了房东指引的链接。)

也就是说：看到 F 或 G，先问清楚它凭什么在出租 —— 这不是挑剔，是规则写在那儿的。

第二个是钱。 证书里有一节估算这套房一年在供暖、热水、照明上大概花多少，还会给"照建议改造之后能省多少"。这就是把"便宜房租 vs 贵账单"那笔账提前摆到你面前的地方 —— 比价时把它加进月租里一起算。

证书页还写了房型和使用面积(平方米)。中介说的"spacious"到底多大，这里有数。

看房现场配套动作

• 窗户是不是双层玻璃，窗角、床后、柜子后面看有没有霉斑；
• 开水龙头试水压，下午看房顺手摸暖气热不热；
• 问清楚 bill 包不包(电、燃气、水、网)，不包的话拿 EPC 等级估一下冬天的量级。

一个实用口径

同样的房租，能耗等级高一档，冬天每月账单差距是真金白银。把 EPC 等级当成房租的一部分来比价，别只看月租数字。

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HMO 是什么

多个不是一家人的租客合租、共用厨卫 —— 官方叫 house in multiple occupation(HMO)。达到一定规模(典型是 5 人及以上合租)就属于需要执照的档，执照意味着 council 对消防、人均面积、设施有硬性要求。

为什么与你有关

学生合租常常正好踩在这个形态上。有执照的 HMO：烟雾报警、逃生通道、人均空间这些是被检查过的；没执照硬租的，出了问题你投诉都缺抓手。

两个动作

1. 签约前问中介或房东： 这套房是不是 HMO、要不要执照、执照号多少；
2. 自己核： 各 borough 的 council 官网有 HMO 执照登记，可查地址 —— 口说无凭，查到才算。

一个提醒

各地方 council 还有自己的附加执照制度，同一形态在 A 区要执照、B 区可能不用 —— 以你房子所在 council 官网的说法为准。规模数字别背口诀，官方页写得清楚。

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住私营学生公寓、且房东未加入 National Code 的，多半同样适用 —— 你的租约类型见「你签的到底是哪种租约」那条。

2026-09-05 复核发现：这本手册已经作废了。 gov.uk 页面上明写「This publication was withdrawn on 1 May 2026」—— 撤下的日期和租约类型换代是同一天。现行的是《Assured periodic tenancies: a guide for tenants》。网上还在传的 How to Rent PDF 多半就是那本旧的。下面「跟着截图走一遍」第一屏就是那张作废通告。 (本条正文里基于旧手册的说法归格主处理，S 未动。)

跟着截图走一遍

2026-09-05 实拍，全程 gov.uk 公开页，不用登录。

第 1 步 · 先确认你手里那本是不是旧的

页面顶上那条横幅就是判据：这份出版物已于 2026 年 5 月 1 日撤下，内容不是最新的。 它只在一种情况下还有用：房东在 2026-05-01 之前就已经按 section 21 发过收房通知的旧租约。

第 2 步 · 现在该看哪一本

换成了《Assured periodic tenancies: a guide for tenants》。它的目录里有几节是旧手册没有的： Rental bidding(竞价抢房)、Rent in advance and deposits(预付租金与押金)、 Rent increases(涨租)、If you want a pet to live with you(养宠物)。

同一页还列了什么不算 APT，其中点名了「加入了 National Code 的私营学生公寓」—— 你属于哪一类，见「你签的到底是哪种租约」那条。

第 3 步 · 预付租金和押金

这一节是新加的。留学生最常被要求"多付几个月租金"或"找担保人否则付半年" —— 签之前先看这一节写的是什么。

第 4 步 · 房东想让你搬走

换代之后房东结束租约的路径变了。旧攻略里讲的那套 section 21 流程，对新租约已经不适用。

这份文件是什么

How to Rent 是英国政府发给租客的官方指南，租房全流程的权利义务都在里面：签约前查什么、押金怎么托管、住着谁负责修、退租怎么走。它不是科普文，是官方口径 —— 和中介说法冲突时，以它为准。

签约前照它核这几样

• 押金上限和托管安排(见「押金上限 5 周」那条);
• 合同类型和期限、break clause 有没有、写的是什么；
• 房东中介的禁收费用清单 —— 「行政费」「合同费」这类多半不合法；
• inventory 和入住状态记录怎么做(见「入住第一天全屋拍视频」那条)。

一个实用动作

把指南存在手机里，看房和签约时中介说「都是这样的啦」，你翻到对应一节问一句「这里写的好像不是这样？」—— 大多数不合理条款到这就谈下来了。

提醒

指南针对英格兰；苏格兰、威尔士、北爱的租房法规另有版本，别拿混了。

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先弄清你住的是哪一类

别从"我是不是签了 AST"开始想 —— 那个说法已经过时了。 从"我住的是哪一类房子"开始，规则跟着这个走。

2026 年 5 月 1 日起，英格兰的 assured periodic tenancy(APT)取代了 assured shorthold tenancy(AST)。 gov.uk 现在写的是：最常见的租约类型是 APT。

所以：你手里的合同不叫 AST，不代表它有问题 —— 更可能是网上那些攻略还没更新。

两层判定，一层一层来

第一层：你住哪儿

第二层(只有住学生公寓的人要看)：房东加没加入 National Code

这一层很多人不知道，而且结论和直觉相反：

• 私营学生公寓的房东加入了 National Code of practice就是 common law tenancy / licence;
• 没加入 就多半仍然是 APT —— 也就是说你受的保护更多，不是更少。

National Code 还额外要求房东遵守一套规矩(投诉流程、物业怎么管等)。 能不能查？能。 到 National Code 官网查你那栋公寓在不在名单上。

这就是为什么不能只按「学生公寓 vs 自租」二分： 同样住学生公寓，房东签没签这个 Code，你的租约类型可能是两种。

判断不了怎么办

gov.uk 自己给了出路：用 Shelter 的 tenancy checker 自查。拿不准就别自己猜 —— 租约类型决定了后面所有规则(押金怎么保护、租金怎么涨、房东怎么才能让你搬走)，猜错一层，后面全错。

住宿舍的人另外要知道两条

都是 gov.uk 原文口径：

1. 宿舍租约通常固定到学年结束，而且整段期间的租金你都要负责。 不是"我搬走就不用交了" —— 想提前走，得看合同里的通知条款，或者和房东谈。
2. 但房东要让你搬走，仍然必须走法院程序。 固定期结束后你没搬，他不能自己把你弄出去，必须申请法院。这条对住宿舍的人一样成立。

顺带说清一件事

押金要进政府认可托管这条规则，不因为你的合同叫什么名字而改变 —— 房东收到押金 30 天内必须放进托管计划。但住宿舍/私营学生公寓那一类另算，别直接套自租的规则(见「押金上限 5 周，30 天必须托管」那条)。

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一句话

英文合同十几页不想硬啃？签之前找免费的人过目 —— Citizens Advice 是官方公益咨询机构，租房方向的指南和门店咨询都免费；多数大学的学生会(SU)也配免费住房顾问。

两条护身的法理(Citizens Advice 口径)

1. 坑条款压不过法定权利：租约里任何给你低于法定权利的条款， 不能被执行 —— 写了也白写。
2. 你的租约类型看事实，不看纸面：向不同住的私人房东租房，通常就是受保护的租约类型，「合同上写了别的名目」也改变不了这一点。

签前自查清单

• 租金、押金数额和押金保护计划(TDP)写没写清；
• 修缮责任归谁、涨租条款怎么写；
• 合租的话，签的是 joint(连带)还是 individual(各自)—— 两码事；
• 所有口头承诺(带家具、修洗衣机)落到纸面才算数。

容易踩的坑

• 当天看房当天被催签。「今天不签就没了」是施压话术，真房子等得起一晚。
• 签了才去咨询。 免费咨询的最大价值在签字之前。
• 学生会顾问是校内资源，不用白不用 —— 入学邮箱搜 SU advice 就能约。

一句话

他可以要一位担保人。但「你没有英国担保人，所以必须买某家担保公司的服务」这句话，是两件事被缝在了一起。

官方现在写的是什么

现行租客指南(GOV.UK，页面标注最近更新 2026-07-07)里两句话要分开读：

1. 房东可以要你提供一位担保人 —— 这件事本身是允许的。
2. 但同一份指南另有一条：房东不允许让你为了这份租约去借贷、买保险、或者签下某项服务的合同。而它自己举的第一个例子，就是 专业担保服务(professional guarantor service)。

指南同时说清了另一半：这类服务你可以自己选着用。

所以分界线不在「用不用担保公司」，而在这钱是你自己决定花的，还是他要求你付的。前者是你的选择，后者属于他不能收的那一类。

现场只需要问一句

「这是我可以自己选的，还是你要求我必须买的？」

• 答「你可以自己选」 —— 那就是一笔你自己算账的开销，慢慢比。
• 答「必须买」并且要你付钱 —— 那正是指南点名的那一类。别当场吵，把这句话变成书面的：回一封邮件确认「你要求我购买 X 服务作为签约条件」。指南自己列了可用的证据：短信、语音留言、邮件。之后可以向当地 council 反映，中介还可以投诉到它加入的房产调解机构。

他到底能收哪些钱

这一份有上限的清单(租金、押金、意向金各自能收多少), 写在 住房/预付租金-能收多少 那一条里，这儿故意不抄第二遍 —— 同一个数字在库里出现两次，迟早有一处过期而没人知道该信哪个。要看数字去那条，这条只讲担保人这件事。

没有英国担保人时，手上其实有几条路

按「先花力气、后花钱」的顺序：

1. 先问学校。 学生宿舍、学校认可的中介、以及学校自己的方案，往往对国际学生的担保要求另有安排。这一步不花钱，却最常被跳过 —— 打给学校的住宿办公室或国际学生支持，问「我没有英国担保人，你们这边通常怎么办」。
2. 先问清中介对担保人的要求是什么。 要不要在英国、要不要英国的收入证明或信用记录 —— 把要求问清楚再去找人，别先答应了、再发现家里的亲属根本不符合条件。
3. 预付租金。 有上限，见上面那条条目。
4. 商业担保公司。 这是你自己买的一项服务：花出去就是花出去了，它不在他「不能收」的那张单子里，因为付款对象不是他。签之前问清三件事：一共多少钱、按什么算出来的、什么情况下退。

2026-05-01 之后签的担保协议

英格兰的租约在 2026-05-01 换了代，担保协议也跟着走新法。在那之前签的担保协议，条款可能已经被新法影响。自己那份到底适用哪一档，以上面链接的官方页为准，别照旧文章判断。

为什么这条不点名哪家担保公司

我们不收任何商家的钱。这条故意没有写任何一家担保公司的名字和价钱 —— 各家的收费方式和条款我们没有实测过，而报一个没核过的价，比不写更坏：你会拿它当预算，它却可能早就变了。等有人实地办过一次，再点名。

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住私营学生公寓、且房东未加入 National Code 的，多半同样适用 —— 你的租约类型见「你签的到底是哪种租约」那条。

这是什么

英格兰的房东出租前依法要核查租客的居留身份(right to rent check)。留学生用 gov.uk 的官方服务生成一个 share code，发给房东或中介，对方在官网输入码 + 你的出生日期就能核验。全程免费。

怎么开

gov.uk 搜 prove right to rent，登录你的 UKVI 账号(办签证时那套), 按提示生成分享码，复制发给房东。码是一次性场景用的，有有效期，过期再生成一个就行。

跟着截图走一遍

2026-09-05 实拍。官网会改版 —— 页面和图对不上时以官网为准。

第 1 步 · 先看清楚：只有英格兰要查

页面第一句就把范围划了：这件事只有英格兰有， 苏格兰、威尔士、北爱尔兰不需要。在那三个地方租房被要求"证明租房资格"的，先问清楚依据。

还有一句更值钱的：非英国/爱尔兰公民可以用分享码，也可以直接给原始移民文件，两个都行 —— 而且房东不能因为你给的是移民文件而不是分享码，就拒绝你的申请。这条是写在官网上的，遇到硬要你必须用某一种的，可以指着这句说。

第 2 步 · 看自己能不能用这条服务

两条路任选其一：有 UKVI 账户，或者有 BRP。

这一屏藏着一个很多人不知道的点：BRP 过期之后的 18 个月内，它仍然可以用来生成分享码。 (前提是你当前确实有合法居留许可——卡过期不等于身份过期。) 所以手里那张过期 BRP 先别扔。

这 18 个月是「这条服务收不收你的卡」，不是「这张卡还剩多少命」——两条线，两个数。 另一页(gov.uk/biometric-residence-permits)写的是：过期 BRP 还能用 24 个月，或者到 2026 年 12 月 31 日为止，以先到的为准。那条管的是拿这张卡登录 UKVI 账户、进 eVisa。

所以卡过期超过 18 个月的人，这一屏的 BRP 那条路已经走不了，但可能还能用同一张卡登录 UKVI 账户，再从账户那条路生成分享码。两个数字不打架，它们回答的是两个不同的问题。

一句要说清的话：2026 年 12 月 31 日这个截止日只印在 BRP 那一页上，租房分享码这一页没提，两页也不互相引用。 官方没明写过了那天租房这条还算不算数。真到那时候别赌，直接走 UKVI 账户那条。

第 3 步 · 服务第一问：你拿什么进来

点 Start now 之后第一屏就是这个二选一：用 UKVI 账户，还是用过期不超过 18 个月的 BRP。大多数现在来英国的学生走上面那条(申请签证时就建过 UKVI 账户)。

第 4 步 · 登录页先问你用哪个证件

这一步会跳到内政部的登录页，问你当初建账号时用的是哪个证件：护照 / 国民身份证 / 生物识别居留卡或许可，或者用 UKVI 客户号。

• 页面自己写了：如果后来往账户里加过新证件，用最近那个登录。
• 真记不清，下面有一行 "I do not know which identity document I use to sign in" 可以点。

这一屏就是本条实拍的终点 —— 再往后要拿真人的账号密码登录，那是别人的身份信息，我们不碰。登录之后的几屏(选择用途、生成码) 要等真人本人生成分享码时顺手截、并且把码和个人信息打码再进仓。

两件要警惕的事

• 有人以「查身份」为名收费 —— 官方核验免费，收费的一律绕开；
• 有人要你发护照签证整页照片走非正规渠道 —— share code 机制存在的意义就是不用把证件满天飞。正规中介认 share code。

反过来想

一个连 right to rent check 都不做、也不要 share code 的「房东」，往往整个流程都不正规 —— 把这条当成识别正规房源的信号之一 (配合「没看房一分钱别转」那条一起用)。

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一句话

没有英国担保人的留学生，最常被要求"一次先付半年、甚至一年"。 现行官方指南对这件事有明确规矩，而且分成两个时间点 —— 签约前和签约后入住前，能收的完全不一样。

时间点一：签约之前

gov.uk 现行租客指南写得很直：

房东或中介不得接受、要求或诱导你在双方签署租约之前支付租金。 这叫「rent in advance」。如果被要求了，你可以投诉。

签约之前，他能收的只有两样：

押金上限分两档(这一档很多攻略没写全):

• 年租金低于 5 万镑 最多 5 周房租；
• 年租金达到或超过 5 万镑 最多 6 周房租。

押金还必须由房东或中介放进政府认可的托管计划。

时间点二：签完约、还没入住(pre-tenancy period)

这一段可以要你先付一部分租金，但有上限：

能要求更多的只有两种情况(都和留学生无关): 由地方议会为法定无家可归者安排的租约、以及作为社会住房或受支持住房出租的房子。

所以那句"先付半年"是什么

它超出了指南写的上限。 你可以据此判断眼前这个要求属于什么性质。

但这条不教你当场硬顶。 现实是：房源紧张的时候，不接受可能就拿不到房，这个取舍只有你自己能做。这条要给你的是依据和选项，不是替你决定：

1. 先把要求落到白纸黑字上。 微信语音、口头承诺都留不住；要一封邮件或书面说明，写清收的是什么名目、多少钱、什么时候退。 (投诉时这些正是要用的证据 —— 指南自己列了：短信、语音留言、邮件。)
2. 分清名目。 意向金、押金、预付租金是三样不同的东西，上限和退还规则都不同。对方笼统说"押金六个月"时，先问清是哪一项。
3. 押金必须进托管，不管叫什么名字。拿到托管凭证再安心。
4. 想投诉，找房子所在地的地方议会(council)。 指南写明由 council 受理调查，会问你的情况和房东信息，所以证据要留着。
5. 谈替代方案。 押金托管、分期、找担保人服务，都是可以谈的方向 —— 比"付还是不付"这个二选一多一些余地。

容易踩的坑

• 把三样东西混成一笔转过去。 混了之后哪部分该退、退多少就说不清了。
• 只有聊天记录里的口头承诺。 要书面。
• 以为"押金上限 5 周"人人适用。 年租超过 5 万镑那档是 6 周(伦敦整租不算罕见)。
• 住学生公寓的直接套这一页。 这一页是给 APT 的；你属于哪一类，见「你签的到底是哪种租约」那条。

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2026-05-01 起，租约类型已经换代：APT(assured periodic tenancy)取代了 AST。 本条上面提到的 AST 是换代前的说法，规则本身没变，变的是名字 —— 你的合同不叫 AST，不代表它有问题。 怎么判断自己属于哪一类(尤其住学生公寓的那一层)，见「你签的到底是哪种租约」那条。依据：https://www.gov.uk/private-renting(2026-09-05 实看)

住私营学生公寓、且房东未加入 National Code 的，多半同样适用 —— 你的租约类型见「你签的到底是哪种租约」那条。

两个数字记住就行

5 周：普通租金档的押金，法定上限是 5 周房租。中介巧立名目收「看房费」「合同费」「清洁押金」都属于被禁止的收费。30 天：房东收到押金后 30 天内，必须把它放进政府认可的托管计划(DPS、TDS、mydeposits 三家之一)，并把托管信息给你。

拿到凭证才算完

托管完成后你会收到凭证和一份「规定信息」(prescribed information)。把它和合同放一起存好。没有这份凭证，房东在法律上是站不住的 —— 退房时任何扣款争议，举证责任都会偏向你。

跟着截图走一遍

2026-09-05 实拍，全程 gov.uk 公开页，不用登录。

第 1 步 · 先搞清楚你签的是哪种租约

这一步是前置知识，而且刚刚变过。 gov.uk 现在写的是：

最常见的租约类型是 assured periodic tenancy(APT); APT 于 2026 年 5 月 1 日取代了 assured shorthold tenancy(AST)。

同一页还列了什么情况不算 APT，其中直接点名了学生公寓那一项 —— 所以"我住哪儿"会直接改变你适用哪套规则。下一步就是讲这个。

第 2 步 · gov.uk 有一页是专门写给大学生的

这一页把学生分成两条路：

但第二行有个条件，很多人不知道：私营学生公寓要算 common law tenancy/licence, 房东必须加入了 National Code of practice；没加入的话，你多半仍然是 APT —— 也就是说你的保护更多，不是更少。可以在 National Code 官网查你的公寓有没有加入。

页面还写了两条住宿舍的人该知道的：租约通常固定到学年结束， 整段期间的租金你都要负责；但即便如此，房东要赶你走仍然必须走法院程序，不能直接把你弄出去。

第 3 步 · 押金托管的两个硬期限

• 房东或中介收到押金后 30 天内，必须把它放进政府认可的托管计划；
• 退租时，双方谈妥退多少之后 10 天内必须退给你；
• 英格兰和威尔士认可的就三家：Deposit Protection Service、MyDeposits、Tenancy Deposit Scheme。
• 有争议时，押金会一直留在托管计划里直到争议解决 —— 房东不能自己先扣走。

(苏格兰和北爱是另外的托管计划，别拿这页的规则去套。)

第 4 步 · 没托管怎么办

这一页写的是房东没把押金放进托管时你能走的路。先按这页确认自己的处境，再谈赔偿。

房东没托管怎么办

先书面(邮件)问房东要托管凭证。要不到，就到三家托管机构官网各查一遍你的押金在不在。都查不到 = 房东违规，你可以走法律途径，法院可判房东赔 1 到 3 倍押金 —— 这也是为什么绝大多数正规房东不会在这件事上冒险。

容易踩的坑

• 收现金不给收据。 押金转账留痕，现金要收据，金额和合同对得上。
• 「holding deposit」和押金混为一谈。 定金(锁房用)上限 1 周房租，签约后要么退你、要么抵进首月房租或押金，不能凭空消失。

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为什么是第一天

押金争议争的是「这个损耗是不是你造成的」。入住第一天的视频能证明：污渍、划痕、坏掉的合页在你搬进来之前就在 —— 晚一周拍，证据力就打折扣。

怎么拍

开着日期水印或直接录视频(自带时间戳)，按房间过：墙角、地毯、每件电器开机试一下、马桶圈、窗框霉斑、家具划痕。当天传云端，别只存手机里 —— 手机丢了证据就没了。

inventory 别闭眼签

房东或中介给的物品清单(inventory)逐条核对：写着「良好」但实际有磨损的，拍照标注、书面提出修改再签字。官方 How to Rent 指南的清单一节说的就是这件事：签字前核对，是你为数不多「事前」就能赢的时刻。

顺手做的两件

• 电表燃气表水表当天拍照(见「搬进去先抄表」那条);
• 烟雾报警器按一下测试，不响就当天书面报修，别拖。

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